В московскую недвижимость стали больше вкладываться частные инвесторы. Согласно исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank, это в основном представители Казани, Санкт-Петербурга, Уфы, Хабаровска, Тюмени и Ростова-на-Дону с бюджетом до $10 млн. Они совершают более четверти запросов на покупку столичной недвижимости. Мы решили узнать у представителей этого рынка, насколько вероятен запрос на недвижимость от владельцев криптовалюты, перспективны ли сделки по смарт-контрактам в отрасли и как скоро можно ожидать внедрения блокчейн-решений в нее.
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, отмечает, что, пока криптовалюту запрещено использовать как меру стоимости, средство обращения и средство платежа, поступление капиталов, даже иностранных, через криптоденьги крайне затруднительно.
— Рост цифровых валют обогатил многих криптопредпринимателей, и они фиксируют прибыль, покупая недвижимость. Могло ли это уже оказать влияние на рынок?
— Криптобум доносится до рынка недвижимости «эхом». Месячный оборот самой популярной криптовалюты — биткойна — $169 млрд. Рынок коммерческой недвижимости России за весь 2017 год составил $5 млрд. Высокие спекулятивные колебания, как правило, позволяют одним людям обогатиться за счет других. Рассчитываться в таком случае криптовалютой очень рискованно, в первую очередь для продавца. По мере снижения спекулятивных флуктуаций, криптовалюты (в частности, биткойн) будут все больше и больше подходить для расчетов.
— То есть такой расчет все же может быть привлекательным для клиентов?
— Интерес людей к «нецентрализованным» инновационным платежным инструментам действительно огромен. Во-первых, массово людей привлекают именно инновации, это ведь полностью автономная от банков «валюта». Операции с ней происходят почти мгновенно, особенно в сравнении с долгими банковскими переводами, где происходит общемировое ужесточение банковских процедур и требований. А дело же, бывает, доходит до смешного: в США простое добавление «крипто» или «блокчейн» к названию продукта/компании дает прирост в продажах и стоимости компании. Во-вторых, как и во времена золотой лихорадки, людей манит возможность заработать огромные деньги, но многие теряют последнее.
— Возможно ли тогда внедрить цифровые валюты в сегмент недвижимости?
— Недвижимость издавна является надежным активом с низким риском. Проекты по недвижимости любят консервативные инвесторы, например, пенсионные фонды. Представить, что криптовалютные капиталы, по определению крайне рискованные, вкладываются в недвижимость, — сложно. Отдельные случаи, конечно, могут быть. В основе криптовалют лежит технология блокчейн. Именно она может эффективно использоваться для быстрой аккумуляции капиталов — ICO — под целевое использование, в частности, строительство объектов недвижимости. Выпуск ICO идентичен IPO, покупатель фактически получает электронную акцию (она же токен, она же криптовалюта), которая обеспечена реальным проектом и реальными доходами.
— Если все же государство примет разрешающий закон о расчетах в криптовалюте, легальности блокчейн-сделок, это оживит рынок, как думаете?
— Использование блокчейна для упрощения и автоматизации самих сделок по недвижимости — замечательная прогрессивная инициатива. Сегодня она всерьез прорабатывается на уровне Минэкономики. Легализовывать криптовалюты для этого не нужно. Реализация позволит снизить транзакционные издержки на сделку, уменьшить роль посредников, уберет ненужных агентов, которые паразитируют на информационной асимметрии, проще говоря, непрозрачности и неосведомленности покупателя и продавца. Рынок станет прозрачнее, профессиональнее и в целом здоровее, что мы приветствуем. Конечно, облегчение транзакций повысит интенсивность рынка и привлечет больше инвесторов и капитала на рынок недвижимости. В первую очередь — со стороны местных игроков. Этим не стоит пренебрегать. Прозрачные и быстрые сделки могут дать серьезный импульс в развитии.
Денис Филиппов, заместитель директора департамента продаж компании KR Properties, рассказал, что в их компанию поступают единичные запросы на сделки с использованием цифровых валют, но пока удовлетворить их они не могут в силу отсутствия правовых норм, разрешающих процедуру.
— Все же смарт-контракты кажутся очень надежными и в перспективе востребованными на рынке недвижимости, так ли это?
— Уже давно на рынке работает офлайн-аналог блокчейна, и представлен он в виде аккредитивных сделок: то есть деньги поступают на счет застройщика только тогда, когда выполняются определенные условия (например, регистрация договора участия в долевом строительстве). Гарантом таких сделок, как правило, выступает банк. Поэтому можно сказать, что порядок расчетов в сделках с недвижимостью, обладающий близкой к блокчейну степенью защищенности, существует, но он менее технологичный, более долгий и подразумевает доставку документов в банк, иные физические перемещения, а также не лишен человеческого фактора.
Безусловно, блокчейн-технологии будут востребованы на рынке недвижимости, особенно при структурировании сложных многоэтапных сделок с множеством участников. Но, когда мы говорим о таких технологиях, это необязательно подразумевает расчет в криптовалюте — они применимы для любого вида расчетов.
— То есть вы все же ожидаете разрешительную меру от закона о криптовалютах?
— Мы очень надеемся, что государство разрешит проводить блокчейн-сделки при рублевых расчетах: это сделает рынок комфортнее и прозрачнее. Например, позволит в более удобном режиме отслеживать всю цепочку перехода прав на недвижимость, ведь сейчас для этого нужно поднимать реестровые записи. Но если государство на официальном уровне разрешит использование криптовалюты при расчетах, то оно наверняка также примет законопроекты, позволяющие отслеживать источники происхождения средств, уплату налогов с таких расчетов, иные методы контроля их оборота. В любом случае это добавит на рынок еще один вариант расчета и, конечно, привлечет покупателей — тех, кто хочет использовать криптовалюту, но пока не имеет такой возможности.
Управляющий партнер White Bridge Consulting Михаил Полняков также ожидает, что с принятием закона о криптовалютах ситуация на рынке недвижимости изменится.
— Возможно ли проведение криптовалютных сделок на рынке недвижимости в юрисдикции РФ без принятия специального закона?
— Сегодня было бы ошибкой структурировать сделки купли-продажи криптовалюты по российскому праву. В своем определении по одному из дел о банкротстве Арбитражный суд Москвы признал невозможным урегулировать отношения, связанные с криптовалютой, до принятия специального закона. В частности, суд сказал, что в настоящее время понятие криптовалюты законодательством не определено, как и не определен ее правовой статус.
И купить недвижимость за криптовалюту (если мы говорим о сделке купли-продажи с последующим переходом права собственности на объект) невозможно почти ни в одной юрисдикции. Причина в том, что криптовалюты признаются платежным средством в ничтожно маленьком количестве стран.
В то же время появились ICO-проекты, предлагающие владение неким долевым правом на будущую или существующую недвижимость и обещающие прибыль от ее использования. Однако покупку токенов таких проектов, конечно, нельзя считать покупкой недвижимости ни при каких обстоятельствах, если мы говорим о правовом определении этого института.
— И все же смарт-контракты уже отмечены сообществом как удобные и надежные формы сделок, как скоро тогда они могут «обосноваться» в сегменте?
— Сегодня для сделок с недвижимостью в России установлена письменная форма (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Также предусматривается государственная регистрация договора. Поэтому говорить об использовании смарт-контракта в обороте недвижимости пока просто не приходится. Для того чтобы смарт-контракт пришел в сферу недвижимого имущества, необходимо время на тестирование технологии и доведение ее до совершенства. Сфера недвижимости является одной из наиболее уязвимых с точки зрения криминала, поэтому во избежание нарушений прав необходимы совершенные механизмы. Мы считаем, что в долгосрочной перспективе мир увидит государственные реестры учета прав на блокчейне, но это произойдет не завтра.
Беседовали Ольга Кислинская, Элина Масимова