При приобретении недвижимости на территории России необходимо исходить из того, что все споры связанные с таким объектом недвижимости могут рассматриваться только российскими судами с применением только российского права к данным отношениям, включая процесс обязательной регистрации прав на недвижимость.
В этой связи, договор о передаче недвижимости должен удовлетворять требованиям российского законодательства и быть понятным специалистам Росреестра, осуществляющим государственную регистрацию прав на объект. В противном случае, стороны могут столкнуться с отказом государственного регистратора вносить запись о праве приобретателя на объект недвижимости, что поставит сделку под угрозу. В последнем случае решение Росреестра придется оспоривать в судебном порядке.
Так как покупка недвижимости представляет собой возмездную сделку, то приобретатель обязан передать материальное благо, признаваемое таковым в Российской Федерации, то есть такое благо, которое является объектом гражданских прав на территории России.
На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен, т.е. данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя. Несмотря на некоторые положительные сдвиги в признании судами криптовалюты в качестве объекта гражданских прав (например, апелляционное определение от 07.05.2018 по делу А40-124668/2017) этот вопрос остается открытым, а практика – противоречивой, что порождает существенные риски в отношении юридического признания сделок с криптовалютой.
Криптовалюта не является платежным средством на территории России, а также не подпадает под определение иностранной валюты, валютных ценностей, ценных бумаг. Следовательно, криптовалюта может быть отнесена только к «иному имуществу», либо «имущественным правам».
В этой связи при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут предпринять дополнительные меры предосторожности для обеспечения защиты своих прав и юридической чистоты сделки.
Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм - также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступки) имущественных прав.
Также, стороны могут предусмотреть конструкцию с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным или ничтожным ввиду наличия полноценных объектов гражданских прав, подлежащих передаче каждой из сторон.
Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости. Данный подход позволяет разделить договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что существенно упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости.
Ввиду наличия риска в сделках с криптовалютами в договоре может быть предусмотрено условие о возмещении потерь в случае наступления определенных негативных обстоятельств. Однако, такое условие может быть включено только в договор, стороны которого действуют при осуществлении ими предпринимательской деятельности.
В связи с анонимностью криптокошельков в договор, связанный с передачей криптовалюты, рекомендуется включать сведения о принадлежности конкретных адресов криптокошельков соответствующим сторонам договора, а также условие о том, что надлежащим исполнением по передаче криптовалюты будет считаться ее перечисление между конкретными адресами криптокошельков.
Для снижения риска высокой волатильности криптовалют стороны договора могут предосмотреть фиксированный курс криптовалюты к рублю, доллару США или Евро, а также фиксированный курс одной криптовалюты к другой, или плавающий курс криптовалюты к конкретной валюте (или к иной криптовалюте) по данным авторитетной криптобиржи на определенную дату или диапазон времени.
В качестве официального доказательства владения криптовалютой может быть использован механизм нотариального удостоверения доказательств, при котором нотариус через интернет осуществляет вход в криптокошелек и фиксирует все данные в протоколе нотариального осмотра доказательств.
Для увеличения безопасности расчетов в криптовалюте стороны договора могут предусмотреть условие об участии в расчетах доверительного посредника, который выполняет роль аналогичную роли экскроу агента, то есть осуществляет перечисление средств в криптовалюте при наступлении необходимых обстоятельств (например, при предоставлении выписки из реестра недвижимости о переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю). Также в договоре может быть предусмотрен механизм смарт-контракта, т.е. автоматизированного перечисление криптовалюты при поступлении информации о регистрации недвижимости на покупателя.